【主持人】：中國衣柜行業(yè)的發(fā)展方興未艾，產(chǎn)業(yè)升級的大幕已經(jīng)拉開，我們艱辛在國家良好經(jīng)濟(jì)發(fā)展大格局下，在政府有關(guān)部門、各界領(lǐng)導(dǎo)支持下，中國衣柜行業(yè)將迎來新的更高水平發(fā)展階段。下面我們要進(jìn)入今天年會(huì)活動(dòng)的第二個(gè)環(huán)節(jié)就是嘉賓演講。下面掌聲有請住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任、中國城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)研究所所長陳淮先生為我們解讀2011年中國房地產(chǎn)發(fā)展趨勢。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任 陳淮

【陳淮】：這么一個(gè)大會(huì)規(guī)模很大，時(shí)間不長，我還是要從過去說起。

20―30年間結(jié)婚的人都自行車，那個(gè)時(shí)候民政部不光發(fā)結(jié)婚證，還管發(fā)家具票，我們結(jié)婚證蓋一個(gè)小紅章，憑這個(gè)家具票可以買一個(gè)當(dāng)時(shí)比較時(shí)髦的千篇一律的高低柜，或者買一個(gè)木制板的雙人床或是大衣柜，小伙子跟民政局大姐抱怨，這四樣?xùn)|西我都得要，你讓我買一樣怎么娶媳婦，上下班接人家下班都不好意思，民政局大姐態(tài)度還挺好，小伙子不要緊張，你結(jié)四次婚就可以買齊了。

我們中國老百姓真的從這樣一個(gè)地步走到今天，恍如隔世，我們這個(gè)行業(yè)不僅僅是一個(gè)快速擴(kuò)張的新興行業(yè)，而且也是中國老百姓走向全面小康社會(huì)一個(gè)重要標(biāo)志，家徒四壁說的就是沒衣柜。今天我們從滿足基本需求，滿足溫飽的小康向一個(gè)全面小康轉(zhuǎn)變，說的就是老百姓的居住條件中，要從滿足基本生存需求向改善性需求轉(zhuǎn)變，這改善性需求外在表現(xiàn)形式就是得用衣柜，還得用功能齊全、美觀、安全能夠滿足人們享受生活，提高生活質(zhì)量的衣柜，別小看這么一個(gè)做柜子的木匠活，它真的是我們這個(gè)社會(huì)進(jìn)步的標(biāo)志，我們從這么一個(gè)時(shí)代走過來的。

但是我們今天畢竟不是回顧過去，而是要展望現(xiàn)在和將來，2011年和未來的十二規(guī)劃的五年，是我們面對我們從沒有遇到過的新的重大的挑戰(zhàn)一年。

剛剛開完兩會(huì)，兩會(huì)的主要議題是審議通過2011―2015年十二五規(guī)劃，在這個(gè)規(guī)劃中媒體應(yīng)該注意而未注意一個(gè)極有意義的數(shù)據(jù)，這五年我們政策預(yù)期的增長目標(biāo)是年7%的GDP增長，這個(gè)7%大有話說。我們印象深刻的是亞洲金融危機(jī)之后1998年和世界金融危機(jī)爆發(fā)之后是2008年，那個(gè)時(shí)候是確保經(jīng)濟(jì)增長速度不能低于8%，中國作為一個(gè)經(jīng)濟(jì)大國，作為一個(gè)人口中國的國家，作為一個(gè)底子薄發(fā)展歷史長的比較多，也作為一個(gè)發(fā)展嚴(yán)重不平衡的國家，我們有一個(gè)經(jīng)驗(yàn)的數(shù)字，我們的生意把國民經(jīng)濟(jì)看成一個(gè)大公司，大企業(yè)，每年必須保持一定規(guī)模和速度的擴(kuò)大再生產(chǎn)，咱們家的產(chǎn)出和投入的比較才是正數(shù)，咱們才能夠賺錢。就像開一個(gè)飯館，去年這么大流水規(guī)模你盈利賺錢，今天如果還是同樣的流水規(guī)模，你將虧損，這個(gè)增長速度的臨界點(diǎn)就是8%。

過去30年改革開放，以及我們幾次經(jīng)濟(jì)的起伏中，摸索出經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，如果經(jīng)濟(jì)增長速度低于8%的話，我們立刻就會(huì)面對四個(gè)主要的難題或者說危機(jī)，第一低于8%，立刻就會(huì)出現(xiàn)比較嚴(yán)重的社會(huì)就業(yè)危機(jī)，這是屢試不爽的，為什么1998年亞洲金融危機(jī)朱熔基總理第一件事就是確保人民幣不貶值和確保當(dāng)年經(jīng)濟(jì)增長速度不能低于8%，那一年我們深刻的記得今天說下崗那個(gè)詞就是那個(gè)時(shí)候誕生的，一大批國有企業(yè)職工離開勞動(dòng)崗位，一大批國企停產(chǎn)，失業(yè)立刻成為社會(huì)一個(gè)尖銳的矛盾現(xiàn)象。2008―2009年初，經(jīng)濟(jì)增長速度急劇下滑，立刻就有2000―3000萬農(nóng)民工被逼返鄉(xiāng)，溫家寶總理在答記者會(huì)當(dāng)中再次強(qiáng)調(diào)，3000萬農(nóng)民工被逼返鄉(xiāng)，意味著3000萬貧困地區(qū)家庭重新返貧，涉及上億人口，增速一下滑就業(yè)立刻成為一個(gè)尖銳社會(huì)矛盾。

第二經(jīng)濟(jì)增長低于8%，資金周轉(zhuǎn)速度會(huì)減緩，一減緩還不上貸款，銀行的壞賬就增多，信用鏈條也是就會(huì)出現(xiàn)很多的斷裂，這也是百試不爽的，朱?基把銀行企業(yè)來一個(gè)再轉(zhuǎn)股，通過這樣財(cái)政辦法暫時(shí)穩(wěn)固住了，經(jīng)濟(jì)增速不能低于8%。

第三大難題，經(jīng)濟(jì)增速低于8%，財(cái)政收支平衡立刻就出現(xiàn)大的問題，2009年上半年中央財(cái)政和越是發(fā)達(dá)地區(qū)的地方財(cái)政，包括廣東由于增速急劇下滑，出現(xiàn)了明顯的收不抵支，廣東、上海、浙江、江蘇、北京這些地方，后來后來政府錢不夠花，還要實(shí)施積極財(cái)政政策，大規(guī)模投入刺激經(jīng)濟(jì)，保民生，保增長，保穩(wěn)定，保就業(yè)，煙酒加稅，09年上半年煙酒加一倍稅勉強(qiáng)才把危機(jī)渡過去。當(dāng)然后半年情況好轉(zhuǎn)，經(jīng)濟(jì)增速回升，由于政策得當(dāng)，這個(gè)危機(jī)過去了。

第四重要的支柱產(chǎn)業(yè)，石油、化工全方位虧損屢試不爽。我們還選7%，既然明知道低于8%會(huì)有這么多研究這么多負(fù)作用，就是因?yàn)楦鶕?jù)過去的歷史、經(jīng)驗(yàn)，再一個(gè)經(jīng)濟(jì)長期發(fā)展之后，很容易出現(xiàn)由于長期累計(jì)的局部不平衡。地震就是地殼變動(dòng)中微小的不平衡沒有辦法釋放，不斷累積來一個(gè)強(qiáng)烈調(diào)整。世界金融危機(jī)本來也是一個(gè)多方面不平衡造成的。不如提前調(diào)整，付出忍受近期不得不付出一些代價(jià)，降低增長速度，提高發(fā)展質(zhì)量，避免將來出現(xiàn)大的危機(jī)，所以大家會(huì)看到今年發(fā)展為7%，意味著主動(dòng)主動(dòng)調(diào)整避免將來的金融危機(jī)，也意味著2011年和此后一段時(shí)間我們的市場可能并不像前幾年那樣高歌猛進(jìn)，一定要對這樣一個(gè)形勢有估計(jì)，不是經(jīng)濟(jì)增長速度調(diào)節(jié)1%，企業(yè)的盈利就下降1%。

大家做老板都知道，訂單只要在一定規(guī)模上超過1%，你就是盈利賺錢的，低于1%就是虧損的，規(guī)模臨界點(diǎn)。所以7%是我們不得不忍受，接受，主動(dòng)采取的一個(gè)措施，但是可能很嚴(yán)重，我們千萬別想急速擴(kuò)張，在做大做強(qiáng)上不宜過度樂觀盲目定出不切實(shí)際的計(jì)劃。

第二我們面對的兩難，在2011年如果有什么樣的宏觀經(jīng)濟(jì)政策，大家注意宏觀經(jīng)濟(jì)政策，不像大家理解的針對房地產(chǎn)出臺(tái)的政策，2011年維護(hù)國民經(jīng)濟(jì)短期平穩(wěn)運(yùn)行第一位是反通脹，反通脹的壓力對我們在今年的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行來說是一個(gè)重大的考驗(yàn)，而且2011年的通脹形勢大家千萬不要輕敵，這個(gè)通脹和我們此前曾經(jīng)經(jīng)歷過的通貨膨脹比如說80年代末，90年代中期，我們曾經(jīng)經(jīng)歷過兩次全國性的比較嚴(yán)重的惡性通脹。那個(gè)時(shí)候比如說家具、衣柜，不顯影的電視機(jī)，不制冷的冰箱全部賣光了，最嚴(yán)重一次通脹到了90年代中期，70年代末剩下一批膠鞋都賣光了，那個(gè)時(shí)候的通脹真的是經(jīng)濟(jì)出問題了，投資規(guī)模和建設(shè)能力不平衡，消費(fèi)過度超前，以及我們在信貸規(guī)模上過度擴(kuò)張，中國原因?qū)е碌耐ㄘ浥蛎洠泿虐l(fā)行量過多。

這一回的通貨膨脹我們也想借這個(gè)機(jī)會(huì)給我們企業(yè)家們一個(gè)強(qiáng)烈的明確的印象，不是中國自己經(jīng)濟(jì)出什么問題了。前不久剛剛公布的今年2月份和去年2月份同比經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，2月份同比CPI居民消費(fèi)價(jià)格總體上漲4.9%，1月份也是4.9%，這個(gè)通脹統(tǒng)計(jì)局解釋主要是農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格上漲推動(dòng)的，76%的因素，四分之三的因素是農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格上漲推動(dòng)的。但是我們在這里特別想跟我們老板們說一句，中國的農(nóng)產(chǎn)品沒有一樣存在著大的供給缺口，別聽說日本福島事件趕緊買糧食藏你們家床底，中國過去連續(xù)七年糧食每年大幅度增長，始終是糧食嚴(yán)重供大于求，2010年中國產(chǎn)了5.47億噸糧食，我們每年只需要4.6―4.7億噸糧食就夠13億人吃了。我們現(xiàn)在面對的通貨膨脹主要是美國的發(fā)達(dá)國家實(shí)行量化寬松貨幣政策，明的暗的掀起了一場貨幣戰(zhàn)爭給我們出的難題，而且是兩難的難題。如果大家有細(xì)讀3月14號溫家寶總理接待中外境答記者問當(dāng)中回答，某些國家的量化寬松政策，你們心知肚明的，美國量化寬松怎么就導(dǎo)致中國通脹呢?

咱們也別小看美國經(jīng)濟(jì)和歐洲發(fā)達(dá)國家的經(jīng)濟(jì)，盡管它還存在諸多難題，在2010年的恢復(fù)中，這些國家的經(jīng)濟(jì)恢復(fù)應(yīng)當(dāng)說是出現(xiàn)了比較明顯的強(qiáng)勁復(fù)蘇跡象，事實(shí)上包括包括制造業(yè)，包括投資者信心，包括其他情況都是大有好轉(zhuǎn)，美國的股市在2010年圣誕節(jié)之前就已經(jīng)恢復(fù)到雷曼兄弟破產(chǎn)之前的高位，此后屢創(chuàng)新高，也就是說投資者信心已經(jīng)顯而易見的恢復(fù)到世界金融危機(jī)之前的水平。恰好是2010年中國的市場，中國的投資者信心高度低迷，中國的A股市場在2010年是全世界表現(xiàn)最差的資本市場，排倒數(shù)第三，大概比埃塞俄比亞強(qiáng)一些。

美國經(jīng)濟(jì)這一輪的復(fù)蘇是由于高科技產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)的，媒體熱炒蘋果帶動(dòng)的，但是這些高科技產(chǎn)業(yè)對就業(yè)的貢獻(xiàn)幾乎是零。另外財(cái)政，發(fā)達(dá)國家的弗里德曼嚴(yán)重批評了高福利本來在沒有危機(jī)的時(shí)代就已經(jīng)是嚴(yán)重入不敷出了，那么在金融危機(jī)中這些政府又在借錢，給企業(yè)輸血，打強(qiáng)心針，就導(dǎo)致了嚴(yán)重財(cái)政赤字。現(xiàn)在美國想了一招，遲遲不見還錢，中國有13億人，能不能把這兩個(gè)難題轉(zhuǎn)嫁給13億人，怎么轉(zhuǎn)嫁?迫使人民幣升值，人民幣升值中國的產(chǎn)品衣柜在美國賣的貴，美國的產(chǎn)品在中國賣的就便宜了，這是一個(gè)。第二個(gè)美聯(lián)儲(chǔ)主動(dòng)的有意超發(fā)貨幣，增發(fā)貨幣拿著錢替美國政府還債，還美國政府的國債欠的錢買回來，貨幣機(jī)構(gòu)發(fā)的白條贖回財(cái)政的白條。這些流通到國際市場中去的過度增發(fā)美元，自然就導(dǎo)致了美元的走軟貶值。不幸的是，現(xiàn)在世界格局中，全世界大宗商品市場，鐵礦石、石油、天然氣、木材、糧食等諸多全是用美元標(biāo)價(jià)的，由于美元美聯(lián)儲(chǔ)往美元里摻水，就像一鍋粥多倒一萬水，米就少了，所以表現(xiàn)為大宗商品價(jià)格上漲，當(dāng)然推動(dòng)上漲還有外在的題材，比如說日本石油危機(jī)，北非、中東的危機(jī)，但根本的問題并不是油價(jià)漲，而是美元貶。

現(xiàn)在問題在于我們面臨一個(gè)兩難的選擇，要么我們接受人民幣大幅度升值，可能給我們帶來的就業(yè)等諸多問題，要么我們就接受由于這些大宗商品市場價(jià)格暴漲給我們帶來的輸入性通脹壓力。美國人給我們出了一個(gè)難題，要么你們接受世界國際大宗商品市場漲價(jià)，傳導(dǎo)到國內(nèi)嚴(yán)重通貨膨脹，要么人民幣大幅度升值。

我們現(xiàn)在有沒有別的招，比如說我寧愿忍受通脹，也不讓人民幣過快升值，通脹沒關(guān)系，我們有中醫(yī)吃中藥，治通脹行不行?可以，真有中藥。人民幣就是不大幅度升值，我升息應(yīng)對通脹行不行?可以。升息是像打青霉素治肺炎有效的傳統(tǒng)藥，但是諸位升息直接傷害的就是消費(fèi)，如果我們?yōu)閼?yīng)對通脹不得不忍痛升息的話，那么對消費(fèi)的傷害可能是比較嚴(yán)重的，因?yàn)榇蠓瘸掷m(xù)多次升息就是號召老百姓把手中的貨幣存到銀行，對于包括家具、衣柜業(yè)來說顯而易見這是一個(gè)“小年”了，升息要升多少才能夠適應(yīng)2011年通脹形勢呢?我們也不用猜，三回還是兩回，三回兩回肯定是不夠，中國標(biāo)準(zhǔn)基準(zhǔn)利率我們習(xí)慣是2.25%，經(jīng)過三次升息現(xiàn)在是3%，即便2011年我們物價(jià)控制總水平今年預(yù)期目標(biāo)4%，或者略超一點(diǎn)4.5%左右，這個(gè)基準(zhǔn)利率也得調(diào)整到5%―5.5%。0.25%的基點(diǎn)升一次息的話，怎么也得升好幾次，如果十二五期間我們通脹水平非常理想，政策得當(dāng)，形勢如我們所愿，能夠固定在3%―5%之間，我們的基準(zhǔn)利率水平也可比現(xiàn)在高80%―100%，這是不可避免的。別以為把通脹抑制住了，利率就能再回到原來的低位，不可能。過去幾年亞洲金融危機(jī)之后走過了通縮緊縮的狀況之后，刺激經(jīng)濟(jì)優(yōu)惠低利率政策，那不是常態(tài)的利率水平，正常情況下向中國的經(jīng)濟(jì)每年有3%―5%的通脹率是一個(gè)良性溫和正常的通脹，也請記住這個(gè)說法，3%―5%通脹率是良性溫和正常的物價(jià)水平上漲，就是十二五這五年我們通脹水平可以控制在這樣良性溫和區(qū)間，利率也得在5%―6%基準(zhǔn)利率之間，老百姓存款才是正利率。所以這個(gè)過程當(dāng)中，利率向上調(diào)整的過程中，對包括家具行業(yè)在內(nèi)的消費(fèi)品來說，可能是一個(gè)不利的因素。

第三個(gè)我們讓老百姓在十二五期間城鎮(zhèn)居民住房大部分人群將滿足基本住房需求，向改善型需求轉(zhuǎn)變，在80年代、90年代的20年間，福利分房下，在1999年到2009年房地產(chǎn)迅猛發(fā)展的這十年中，相當(dāng)一部分絕大部分城鎮(zhèn)居民已經(jīng)滿足了基本住房需求，從兩代人住一間屋子，買了兩個(gè)書柜，結(jié)婚還差四個(gè)月，這兩書柜想盡一切辦法沒有地方放，登三輪車登了80公里，鄉(xiāng)下一個(gè)農(nóng)民工付人錢放了四個(gè)月，滿足基本住房需求完成了。但是現(xiàn)在在十二五期間，滿足基本住房需求的任務(wù)要升級為滿足改善型的需求，什么叫改善型需求，我們家具行業(yè)最應(yīng)當(dāng)明確應(yīng)該體會(huì)到，什么樣功能的房子是滿足改善型需求的，20年前年輕人結(jié)婚買1.5米寬的雙人床就可以了，現(xiàn)在要買2.5米雙人床，屋子臥室要能夠放下2.5米寬的雙人床才可以，還有有一定的活動(dòng)空間，能放下我們想賣給他們合適的衣柜，必要的家具，這個(gè)臥室18―20平方米才可以滿足了，滿足基本需求，比如說廣州現(xiàn)在還有很多福利分房下的房改房，衛(wèi)生間都不能叫衛(wèi)生間，最多放一個(gè)廁所拉屎撒尿就可以了。現(xiàn)在改善型需求怎么也得有一個(gè)洗澡的地方，不要給他推銷大浴缸，淋浴的地方不要太拘束，要2―3平方米，女主人要不要一塊能夠踏踏實(shí)實(shí)坐下來化妝的地方，把這些功能加上去，衛(wèi)生間至少8―10平方米。既然這個(gè)住房是家庭住房，不是集體宿舍，就應(yīng)該能夠滿足家庭生活的功能，得有一個(gè)全家人公共活動(dòng)的空間，韓國電視劇、港臺(tái)電視劇一演100多集，里面婆媳打架，夫妻反目，咱們家要有一個(gè)舞廳。把這些功能加上，房子至少是90―120平方米，在這樣一個(gè)面積區(qū)間的房子，房子就具備了改善性功能，十二五期間將是城鎮(zhèn)居民相當(dāng)一個(gè)比重，大踏步進(jìn)入這個(gè)區(qū)間的需求階段。信不信由你。

光這一個(gè)需求可以蓋多少套房子，一個(gè)農(nóng)民工往城里搬，光這一項(xiàng)需求在現(xiàn)在存量住房需求基礎(chǔ)上再蓋5%。

第四個(gè)別看廣州開過亞運(yùn)會(huì)了，我們的老舊城區(qū)危舊房改造，別看珠三角城市發(fā)展是前沿地區(qū)，城市群建設(shè)相當(dāng)密集的地區(qū)，中小城市都發(fā)展了，和大城市協(xié)調(diào)發(fā)展了，廣州的老舊房改造，外立面弄了一層板，一個(gè)表面的東西，這樣的房子在廣州還有多少?不光廣州，東京現(xiàn)在危舊老房子今天還有相當(dāng)規(guī)模的房子。要根本解決房價(jià)問題，不是靠限購，不是靠提高利率，這些都只能像吃退燒藥一樣，今天連發(fā)高燒，吃四片能不能把燒退下，能，但是不治病，真正解決房價(jià)問題，要靠調(diào)整中國城市結(jié)構(gòu)，不可能解決中國城鎮(zhèn)化人口住房的需求，縮小二三城市和沿海城市的差距，十二五規(guī)劃意識到了。

過去十年歷史條件造就了，我們不得不把資源和政策配置中心放在沿海少數(shù)屈指可數(shù)的三大城市圈，沒辦法，北京開亞運(yùn)會(huì)、上海開世博，廣州開亞運(yùn)，這些國際盛事哪一個(gè)不需要十天的準(zhǔn)備，就是十年準(zhǔn)備，我們也只來得及挖了兩條地鐵，把老舊房外立面涂兩層漆。下一個(gè)周期中小城市發(fā)展，二三線城市的發(fā)展，縮小城市之間的差距，在這樣一個(gè)發(fā)展階段，我相信中國的房地產(chǎn)市場，中國的住房需求和這個(gè)相聯(lián)系的衣柜市場只會(huì)擴(kuò)大，不會(huì)縮小。這個(gè)行業(yè)的競爭會(huì)更加激烈，原材料價(jià)格上漲，成本提高，外向型市場，由于人民幣升值，貿(mào)易摩擦加劇，以及局部地方像日本這樣的市場突然因?yàn)樽匀粸?zāi)害導(dǎo)致的短期內(nèi)萎縮都可能帶來一些困難，但是從中長期來看，這個(gè)市場遠(yuǎn)沒有走到飽和和冬天的地步。這是我對這個(gè)市場的機(jī)會(huì)分析。

以上咱們利用一點(diǎn)時(shí)間和大家交流了中國房地產(chǎn)市場在中國的基本經(jīng)濟(jì)形勢和家具業(yè)的發(fā)展，所以我避重就輕，揚(yáng)長避短，就以上一些基本的形勢、政策和大家進(jìn)行交流，僅供參考。謝謝。

【主持人】：非常感謝陳淮老師給我們的分享，這里還要再感謝一下咱們自己的領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)，感謝一下全國工商聯(lián)家具裝飾業(yè)商會(huì)，陳淮老師非常忙，11點(diǎn)多廣州，一會(huì)7點(diǎn)航班要飛回北京，在百忙之中抽空來到年會(huì)現(xiàn)場，和中國衣柜行業(yè)同仁們分享了陳淮老師對中國經(jīng)濟(jì)形勢，國際經(jīng)濟(jì)形勢的見解，像陳淮老師這樣的專家，將會(huì)給我們未來工作中帶來非常多的借鑒和幫助。六年前陳老師曾經(jīng)有一個(gè)觀點(diǎn)，我在光華管理學(xué)院聽說的，當(dāng)時(shí)在北京買房子1996、1997年蓋的房子質(zhì)量是最差的，不能買，但那時(shí)候不好意思我已經(jīng)買了，而且已經(jīng)住進(jìn)去了，一直到今天為止非常感謝房價(jià)上漲，我終于把這個(gè)房子賣出去了，所以陳老師我一直記著您這句話，希望陳老師對經(jīng)濟(jì)大格局的分析能夠?yàn)槲覀兘窈蠊ぷ鲙砀嗟膸椭！?/p>

來源：搜狐家居